Analisa LKQ417 ASRI
ASRI based on LKQ417
Asset:
- Dilihat dari kas 2017 berkurang 39.6% dari tahun lalu, hal
ini disebabkan karena adanya investasi pada pembelian tanah dan pengembangan
tanah sebesar 732M dan 631M.
- Terdapat kenaikan piutang usaha dari kegiatan operasi
perusahaan sebesar 18% dari tahun lalu, kenaikan ini berupa penjualan real
estate, jasa hospitality dan prasarana, pendapatan pariwisata dan lainnya.
Jumlah penurunan nilai piutang adalah dari jasa hospitality dan prasarana dan
pendapatan pariwisata sebesar 22M dari pihak ke3, jumlah ini sebesar 10% dari
piutang yang ada sebesar 223M
- Piutang lainnya pihak berelasi adalah piutang pinjaman
uang ke pada pihak berelasi yang dapat ditagih sewaktu waktu, tidak terdapat
penurunan nilai dalam piutang ini karena piutang dianggap dapat ditagih
jumlahnya juga hanya 1M
- Berikut merupakan persediaan yang siap untuk dijual dalam
kurang dari 12 bulan sejumlah 960M, dan sisanya 4.5T adalah persediaan yang
siap dijual dalam waktu lebih dari 12 bulan
- Tanah yang dikembangkan adalah tanah mentah yang belum
terdapat apa apa, harus dikembangkan dulu untuk menjadi tanah yang layak untuk
dijual. Jumlahnya sebesar 10.4T atau 51% dari total asset. Berikut lokasi untuk
tanah yang dikembangkan;
Kec. Pinang, Tangerang, Kec.
Pasar Kemis, Tangerang, Kec. Denpasar Selatan, Bali, Kec. Cipanas, Cianjur,
Jawa Barat, Kec. Tanjung Pinang Timur, Riau, Kec. Badung, Bali, Kec. Tangerang,
Tangerang, Kec. Cibitung, Bekasi
Pada tanggal 31 Desember 2017 dan
2016, tanah yang belum dikembangkan yang dimiliki Grup adalah masing-masing
seluas 19.576.763 m2 dan 19.068.936 m2, dan dari jumlah luas tanah tersebut
yang sudah atas nama Grup masing-masing seluas 6.420.429 m2 dan 5.684.957 m2,
sedangkan sisanya masih dalam bentuk Surat Pelepasan Hak ataupun Perjanjian
Pengikatan Jual Beli.
- Property investasi sebesar 1.03T
atau 5% dari total asset adalah Merupakan tanah dan bangunan untuk komersial
yang disewakan bernama Flavor Bliss, Pasar Delapan, Mall@ Alam Sutera dan tanah
kavling yang terletak di dalam komplek perumahan Alam Sutera dan tanah dan
bangunan bernama gedung Wisma Argo Manunggal, Jakarta dan tanah di Kec. Badung,
Bali, serta pusat perbelanjaan Kota Ayodhya di Tangerang.
Dari property investasi, pendapatan
sewa yang diakui untuk tahun 2017 adalah sebesar 156M, yang berarti memberikan
return 15% dari investasi.
Liability:
- liability jangka pendek tercatat
sebanyak 15.16% dari total asset, terdapat penurunan 8.4% dari tahun lalu. Sedangkan
jumlah liability yang cukup besar terdapat pada liability jangka panjang
sebesar 43% dari total asset. Sehingga total liabilitas adalah 58% dari total
asset, tingkat DER adalah 1.43.
- Utang usaha jangka pendek Merupakan
utang Grup kepada kontraktor pembangunan, pembelian tanah dan pemasok kebutuhan
pariwisata serta perlengkapan operasi. Total utang sebesar 201M (198M kepada
pihak ke3 sisanya kepada pihak berelasi). Semuanya dalam mata uang rupiah
- Utang lain lain merupakan utang ASRI
kepada PT. Multi Martha Indonesia sehubungan dengan pembelian Garuda Wisnu
Kencana, tempat rekreasi di bali sebesar 59.9M, dan ada juga utang booking fee
pelanggan sebesar 236M.
- Utang berelasi sebesar 41.9M adalah
utang anak usaha ASRI kepada pihak berelasi atau grup (PT. Agro Manunggal Land).
Hutang ini tanpa bunga dan dapat ditagihkan sewaktu waktu.
- Terdapat juga uang muka setoran modal senilai 100M,
uang ini adalah setoran dari pihak non pengendali untuk membuat entitas anak,
setelah entitas anak terealisasi maka uang ini akan dicatat sebagai kepentingan
non pengendali pada entitas anak.
- Item terbesar pada current liability adalah uang
muka penjualan sebesar 1.75T, ini adalah uang yang diberikan oleh pihak ke3 atas
penjualan bangunan, kavling dan tanah. Merupakan hutang yang tidak berbunga,
dan untuk melunasinya maka ASRI harus mengerjakan dan serah terima proyek
kepada customer saja. Bagian uang muka jangka panjang dari customer adalah
sebesar 515M yang akan jatuh tempo lebih dari 12 bulan.
- Hutang bank senilai 1.223T, 434M
merupakan utang bank lancar yang akan jatuh tempo dalam 12 bulan dan utang bank
jangka panjang senilai 788M. memiliki suku bunga kisaran 9.5% - 12% pertahun.
- Hutang Obligasi senilai 6.4T, pada
tahun 2013 perusahaan menjual obligasi senilai 3T dengan bunga 6.95% berjangka
7 tahun, pada Januari 2014 mengeluarkan obligasi lagi senilai 3T dengan suku bunga
9% selama 5 tahun. Pada November 2016 perusahaan membeli kembali obligasi 2014
karena mungkin bunga yang tinggi. Dan pada Oktober 2016 perusahaan mengeluarkan
obligasi senilai 3.4T dengan suku bunga 6.625% pertahun berjangka selama 5.5
tahun. Pada 31 Desember 2017, peringkat Perusahaan atas obligasi tersebut diatas
memperoleh peringkat B2 dari Moody’s, peringkat B dari Standard & Poor’s
dan peringkat B dari Fitch Rating Ltd. Hutang obligasi adalah dengan USD, jadi
kenaikan kurs bisa berakibat buruk ke kinerja perusahaan karena hutang yang
cukup besar sebesar 30% dari asset.
- Uang jaminan yang dapat dikembalikan
senilai 1.21T merupakan uang jaminan dari PT. Chine Fortune Land Development
dalam kerja samanya membangun area Pasar Kemis, Tangerang selama 5 tahun. Uang ini
akan dikembalikan berangsur seiring dengan progress kerja sama.
Net
Income Statement:
- Penjualan naik sebesar 44% dari
tahun lalu, hal ini dikarenakan adanya kenaikan pada penjualan tanah sebesar
679M, kenaikan penjualan rumah dan ruko sebesar 281M, kenaikan penjualan
apartment sebesar 519M. Berikut rincian penjualannya;
Dari data diatas terlihat bahwa
recurring income masih tergolong kecil hanya sebesar 13.7% pada tahun 2016 dan
9.4% ditahun 2017. Pendapatan jasa hospitaliti dan prasarana berasal dari iuran
pemeliharaan lingkungan seperti iuran listrik, air, kebersihan dan keamanan.
Pendapatan sewa berasal dari sewa lahan Flavor Bliss, Pasar Delapan, Mall @
Alam Sutera dan gedung kantor – Wisma Argo Manunggal serta iuran dari fasilitas
rekreasi dan olah raga dan lainnya.
Pendapatan yang melebihi 10% adalah
penjualan tanah dan bangunan kepada China Fortune Land Development sebesar
1.371T atau sebesar 35% dari total penjualan tahun 2017.
- beban pokok penjualan juga naik
sebesar 24% dari tahun lalu, namun kenaikannya masih lebih rendah dari kenaikan
penjualan. Beban COGS sebesar 39% dari penjualan, sedangkan tahun lalu sebesar
46% dari penjualan yang berarti tahun 2017 perusahaan lebih efficient dalam
mengelola pengeluarannya.
- Beban penjualan juga mengalami
kenaikan 19% dari tahun lalu. Kenaikan yang signifikan terdapat pada biaya
promosi dan iklan, sedangkan terdapat penurunan dari biaya komisi. Hal ini
membuktikan bahwa penjualan property tahun 2017 masi melemah dengan
dinaikkannya promosipun penjualan masi rendah yang bisa terlihat dari biaya
komisi penjualan yang turun dari tahun lalu.
- Beban keuangan juga mengalami
kenaikan yang cukup besar sebesar 30% dari tahun lalu. Hal ini dikarenakan ada
kenaikan bunga
- Gross Profit margin 2016 = 53.9%,
2017 = 60.6%, Operating Profit margin 2016 = 40.3%, 2017 = 50.7%, dan Net
profit margin 2016= 18.7%, 2017 = 35.3%.
- Secara umum kinerja 2017 bisa
terlihat masih lesu meskipun ada kenaikan laba, namun laba yang didapat adalah
dari penjualan tanah dan bangunan ke CFLD bukan ke customer retail. Kalau kita
tidak menyertakan penjualan senilai 1.371T kepada net income maka net profit
margin 2017 kurang lebih akan sama dengan 2016.
Cash
Flow Statement
- Cash dari penerimaan pelangan cukup
seimbang dengan penjualan, 3.4T yang berarti sisanya sebagai piutang usaha. Begitu
juga dengan pembayaran gaji karyawan dan pemasok, seimbang dengan beban pokok
perusahaan sebesar 1.47T. Cash from operation lebih baik dari pada net income,
tanda bahwa sebenarnya perusahaan memiliki daya pemasukan lebih dari pada net
income yang dilaporkan.
- Owners earning sebesar 1.734T (cash
from operating cash flow- pembelian asset tetap).
- Pembayaran utang bank dan bunga
menurun dari tahun lalu. Namun tidak terdapat pinjaman bank lagi, kemungkinan
management lagi menyimpan cash untuk kebutuhan membayar obligasi jatuh tempo
tahun 2020 sebesar 3.1T.
Analisa
data keuangan
Sebenarnya ASRI memberikan rata rata
ROE yang cukup tinggi pada tahun tahun sebelum 2015, namun semua property juga
sama sama terimbas lesunya sector mulai tahun 2015 sehingga memberikan return
yang belum cukup memuaskan. Baru 2017 return ASRI sebesar 16.3% yang lebih baik
dari tahun sebelumnya. ASRI juga mempunyai hutang yang cukup besar senilai 6.4T
obligasi yang akan jatuh tempo pada tahun 2020 (sekitar 3.1T) dan 2022 (sekitar
3.3T), tentunya ASRI harus mengumpulkan cash flow yang lebih besar dari
sekarang ini untuk melunasi hutang obligasinya, bisa dari penjualan asset atau
hutang bank atau penerbitan obligasi lagi.
perhitungan harga saham 10 tahun ke
depan, dengan pertumbuhan konservatif 9% pertahun, 10 tahun lagi EPS menjadi
165, PER rata2 5th 9.9 harga = 1633 harga sekarang 390. Ini akan memberikan
rata2 CAGR 15.39%/ year. Nilai fair valuenya kalau dihitung secara
konserfatif dengan methode book value dan EPS method (discounted rate 6%,
growth EPS 9%, growth book value 9%) sebesar
579-1055. Dengan harga di 390 memberikan margin of safety yang cukup
tinggi 49%-171%. Secara value ASRI masih cukup murah memiliki margin of safety
yang cukup tinggi. Jadi secara jangka panjang pembelian ASRI masih memberikan
return yang lumayan bagi pemilik sahamnya.
